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これは抑えておきたい!不動産にまつわる税金の話

電卓

注文住宅には様々な税金が課税されますが、中でも国税と地方税のうち、今まで聞いたことがないようなものが突然課税されるため、びっくりするケースが少なくありません。

所得税の住宅ローン控除で減税になることばかりを聞いていて、そのお得さに嬉しい思いをしている人が多くいることも、一つの理由に挙げられるところです。

1.一般的に住宅に課税される税金について

(1)固定資産税

注文住宅であろうと既存住宅、すなわち中古住宅であろうと課税されるものとしては固定資産税が挙げられます。

この税金は、滋賀県内の注文住宅を購入したところの市町村から課税されるもので、毎年1月1日現在の所有者に対して課税されるものです。

注文住宅の場合、通常は土地も購入しますので土地の部分と住宅の部分との双方に課税となります。

四半期ごとの分割で納税が出来るためそれほど負担を感じにくい場合がありますが、注文住宅部分、すなわち建物の部分は最初の課税額が大きく、年々減額されていく仕組みです。

これは減価償却と言って、少しずつその価値が目減りしているので、課税の計算に使用する固定資産税評価額も減少します。

結果として、固定資産評価額が少なくなっていくために、固定資産税も減税になります。

(2)不動産取得税

固定資産税以外には、滋賀県庁から課税される不動産取得税があります。

この税金は固定資産評価額から一定額を差し引き、残りの部分に税率(一般的には3パーセント)をかけて課税額とします。

これは名前の通り取得税ですので、取得したとき限り一回のものです。ただし、建物を複数名義にしていてその名義を動かした場合には、動かした分だけ取得と見なされるため課税されます。

登記などの情報を基に課税される仕組みですので、必ず支払う必要があります。なお、土地については土地それ自体がそれほど評価が変わることはないため、毎年同じような金額で課税されます。

2.注文住宅を購入した場合の課税について

(1)固定資産税

固定資産税と不動産取得税は密接な繋がりがあり、固定資産評価額を基にして課税される点は同じです。減税の対応が違うため、それぞれの税金の特長をしっかりと押さえる必要があります。

最初に注文住宅を購入したときの新築の場合には、通常は建築した場所の市町村役場における固定資産税担当課、一般的には資産税課と呼ばれるところなどが、その注文住宅の固定資産の評価のために訪れてきます。

電話などで事前に予約の上で訪ねてきますので身構える必要はありませんが、立ち会いを求められるのでその対応は必要です。この資産の評価に関する事柄は通常の場合には平日に行われます。

ここで建物の評価を行い、その固定資産の建物について評価を決めていきますが、これは評価のルールが存在し、そのルールの下で確定していく仕組みです。滋賀県からであろうと市町村からであろうとその評価は同じになります。

無論事前に建物に関する図面等が提出されていて、ある程度は把握済みの上で評価に訪れるため、その評価が終了し計算と課税のための対応が終了したら課税の通知が届きます。

課税の通知には、固定資産評価額及び計算に関することが簡単に記載されており、税額の計算についても明記されています。

(2)不動産取得税

不動産取得税の場合には、土地を購入後にその土地に新築物件として建築を行うことが多いです。

この場合、先に土地を取得している関係上、土地の税金が先に課税されます。その後に注文住宅を新築し、固定資産の評価を行い、その結果として今度は建物の課税がされるわけです。

このとき、すでに土地の不動産取得税は納税済みになっていることが多いですが、一定の要件を満たす注文住宅の新築だと土地の不動産取得税が減税になる場合があり、申告書類を課税の通知と一緒に同封をしてある場合もあれば、事前に申告をするように促す場合もあるなど色々です。

いずれにしても、減税になる場合もあれば条件外として課税になる場合もありますが、申告を行うことが地方税法で定められており、結果として減税になる可能性があります。

3.その他の税金や減税について

減税

固定資産税や不動産取得税などの他にも、都市計画税などの税金が課税される場合がありますが、滋賀県内全ての地域でこの都市計画税が課税されるわけではないです。課税される場所と課税されない場所とがありますので、地域によっては税額に差が出ます。

この他に、住宅ローンを組んで購入した場合には所得税及び住民税が減税になります。住宅ローンの残高に関係して減税となるため、一概に同じように減税になるわけではありません。

しかしながら、毎年確定申告により減税できれば10年間もの間所得税や住民税が減税になるため、結果としては非常に多額の節税になり得ます。

確定申告前には、住宅ローンの残高に関する証明書類が送られてきますので、忘れずに確定申告を行う必要があります。

なお年末調整でも対応が出来る場合がありますが、給料所得がある場合で年末調整をしっかりと行う企業などに限られます。自営業やその他の収入、及び控除などがあるときには合わせて確定申告を行う場合があるので、そちらで住宅ローン減税を合わせてしてしまうこともあります。

注文住宅は一般的に各購入者に条件が異なります。全く同じになることは少なく、ある程度は個人ごとの違いが出る住宅です。そのため固定資産の評価などが各家庭において違う場合があり一律ではありません。

分譲地などで同じように建築されていてもその注文住宅の内部が全く同じとは限らず、したがって税額も変わります。固定資産の評価についてはある程度の知識は持っておくことが必要となり課税される時期を知っておく等の対策が必須です。

少しでも住宅ローンを減らしたいと考えて頭金の設定を大きくする場合があります。このとき確かに住宅ローンとして借りる金額は少なくなりますが、その後の納税に行き詰まったり、生活が苦しくなるケースもあったり、住宅ローン減税ができなくなることもありますので、頭金の設定及び住宅ローンとして借りる金額は、後々の節税などをよく考慮して決断を行うことが大事です。

印紙税

一定の条件によって変わりますが、それ以外の注文住宅に関する税金としては印紙税があります。こちらは契約書類に対して貼付することで納税したことを示すものです。

ローン契約書や工事請負に関する契約書に貼付を行っていきますが、契約書に記載される契約金額で納税すべき額が変わる仕組みです。

なお平成29年時点では軽減されるようになっているため、減税された税額の納税で済むようにはなりますが、今後通常の税額に戻す可能性が出て来ます。

国税や地方税は毎年のように税制改正が行われるため、その時々の社会情勢の変化で税金も変わる可能性があることに注意が必要です。

その他の税金

印紙税以外の税金としては、消費税や登録免許税もあります。

消費税は購入時に課税されるもので、一般的なものの購入時と同じ発想と言えます。土地に対して消費税は課税されませんが、注文住宅部分には相応に課税されるため、税率が変わるタイミングは注意が必要になります。

4.注文住宅を購入する際には事前に税金について知っておきましょう

税金

このように様々な税金が課税されてきますが、注文住宅の購入の場合、節税のために出来ることは多いのが特長です。

あらかじめ知っておいて購入をする場合と、知らないままで購入をする場合とでは大きく異なります。事前の情報を把握することが後々の節税に繋がるものです。

注文住宅に関する住宅ローン減税はよく知っていても、それ以外の税金は課税されて初めて知ったということがよくあります。注文住宅やその土地に関する税金について軽減出来る制度をそれぞれ知ることで、税負担を少しでも押さえられる可能性が高まります。

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